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Boomender Wohnimmobilienmarkt V O R WORT Der Wohnimmobilienmarkt der Region Düsseldorf ist weiter auf Wachstumskurs. In der Landeshauptstadt sowie vielen Umlandgemeinden stiegen die Preise für Wohnungen und Häuser sowie die Wohnungskaltmie- ten in den zurückliegenden zwölf Monaten ungebro- chen weiter. Dies beobachten die 13 Immobilien- unternehmen, die sich im Ballungsraum Düsseldorf zum Netzwerk „Düsseldorfer Immobilienbörse e. V. (DIB)“ zusammengeschlossen haben. Sie sind in der Region an insgesamt 20 Standorten vertreten. Besonders starke Preiserhöhungen gab es in Städten, die gut per Straße und Schiene an Düsseldorf ange- bunden sind und zudem über eine gute eigene Infra- struktur mit Schulen, Kitas, Ärzten und Nachversorgern wie Super- und Drogeriemärkte verfügen. Das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) kommt in einer Studie von Juni 2021 zum Ergebnis, dass zwi- schen 2017 und 2020 die Preise für Einfamilienhäuser und Wohnungen im Speckgürtel der Rheinmetropole im Schnitt um 16,1 Prozent stiegen. In den Jahren davor konnten zwar ebenfalls Erhöhungen festgestellt werden, die waren aber nicht so stark wie in dem Un- tersuchungszeitraum. Die DIB-Expertinnen und -experten bestätigen diese Entwicklung. Zu einer Marktberuhigung kam es in den zurückliegenden zwei Jahren lediglich in der Landes- hauptstadt im Bereich der Premium-Mietwohnungen. Hier stabilisierten sich die Kaltmieten auf hohem Niveau. lienhäuser. Bedingt durch höhere Handwerker- und Baustoffkosten, verbunden mit Materialknappheit und erhöhten Grundstückspreisen werden vermutlich auch künftig Preissteigerungen an der Tagesordnung sein. Dass Umlandstädte, aber auch ländlichere Regionen, eine wachsende Nachfrage erleben, kommt nicht von ungefähr. Das Angebot in Düsseldorf ist knapp, die Preise sind hoch. Daher weiten viele Immobiliensu- chende ihren Radius auf das Umland aus. Zudem hof- fen viele Arbeitnehmer, künftig häufiger im Home- office arbeiten zu können. Wenn sie nur zwei- oder dreimal die Woche zu ihrem Arbeitsort nach Düssel- dorf pendeln müssen, sind sie bereit, dafür längere Wege in Kauf zu nehmen. Verschiedene Umfragen un- termauern dies: Immer mehr Menschen ist die Nähe zum Arbeitsplatz nicht mehr so wichtig. Entscheiden- der sind Kriterien wie gute Luft und ein eigener Garten. Ob dies ein langfristiger Trend ist oder eine vorüber- gehende Entwicklung aufgrund der Corona-Krise, muss sich zeigen. Für den Einzelnen ist es schwer zu ermessen, in wel- chen Städten sich die Mieten und Immobilienpreise wie entwickeln, wo Neubaugebiete geplant und wo Quartiere aufgewertet werden. Einen Überblick über das lokale Marktgeschehen bieten die lokalen Immo- biliendienstleister der DIB. Nutzen Sie deren Wissen und wenden Sie sich bei allen Fragen rund um Ihre Im- mobiliensuche gerne an die Profis. Ihre Außerdem stellen sie fest, dass die höchsten Preis- anstiege Neubau-Maßnahmen verbuchen – egal ob neu errichtete Eigentumswohnungen oder Einfami- Düsseldorfer Immobilienbörse e.V. (DIB) Düsseldorf, September 2021 DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022 3
I N H A L T 3 5 6 10 14 18 22 26 30 34 38 42 46 50 54 Vorwort Partner Düsseldorf Erkrath Haan Hilden Krefeld Langenfeld Meerbusch Mettmann Mönchengladbach Monheim Neuss Ratingen Über uns / Impressum
PA R T N E R Düsseldorf Fischer Sturm Immobilien GmbH & Co. KG – Berliner Allee 55 40212 Düsseldorf – Tel. 02 11 / 60 10 10 60 – www.fischer-sturm.de Lomberg Immobilien KG – Hansaallee 98 40547 Düsseldorf – Tel. 02 11 / 5 58 55-0 – www.lomberg24.de Mahlmann Thiele Immobilien GmbH – Kreuzbergstraße 3 40489 Düsseldorf – Tel. 02 11 / 4 02 20 00 – www.mahlmann.de Schnorrenberger Immobilien GmbH & Co. KG – Kaiserstraße 25 40479 Düsseldorf – Tel. 02 11 / 5 80 50 50 – www.schnorrenberger.de Tust Immobilien GmbH – Louise-Dumont-Straße 5 40211 Düsseldorf – Tel. 02 11 / 5 50 44 40 – www.tust-immobilien.de Erkrath Soodt KG Immobilien RDM – Niermannsweg 15 40699 Erkrath – Tel. 02 11 / 30 26 52-0 – www.soodt.de Haan Wundes Immobilien GmbH & Co. KG – Kaiserstraße 11 42781 Haan – Tel. 0 21 29 / 94 99-0 – www.wundes.de Hilden Wundes Immobilien GmbH & Co. KG – Kaiserstraße 11 42781 Haan – Tel. 0 21 29 / 94 99-0 – www.wundes.de Krefeld Lomberg Immobilien GmbH & Co. KG – Rheinstraße 35 47799 Krefeld – Tel. 0 21 51 / 8 07 20 – www.lomberg.de Langenfeld Rotterdam Immobilien GmbH – Hauptstraße 41 40764 Langenfeld – Tel. 0 21 73 / 91 50-0 – www.rotterdam-bau.de Meerbusch Lomberg.de Immobilien GmbH & Co. KG – Moerser Straße 8 40667 Meerbusch – Tel. 0 21 32 / 9 32 30 – www.lomberg.de Mettmann Projekt Immobilien- und Beteiligungsges. mbH – Goethestraße 12 40822 Mettmann – Tel. 0 21 04 / 9 27 00 – www.projekt-immo.de Mönchengladbach G. Obrock Immobilien- und Finanzierungsvermittlung GmbH – Viersener Straße 48 41061 Mönchengladbach – Tel. 0 21 61 /2 47 59-0 – www.obrock.de Monheim Rotterdam Immobilien GmbH – Hauptstraße 41 40764 Langenfeld – Tel. 0 21 73 / 91 50-0 – www.rotterdam-bau.de Neuss Heine & Hecker Immobilien, Inh. Corvin Hecker e. K. – Am Fuchsberg 2 41468 Neuss – Tel. 0 21 31 / 95 92 95 – www.heinehecker.de Ratingen Schneider Immobilien GmbH – Bahnstraße 1 40878 Ratingen – Tel. 0 21 02 / 70 94 00 – www.schneider-immobilien.com DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022 5
Düsseldorf Einer der stärksten Immobilienmärkte Deutschlands Allgemeine Marktsituation Markt für Wohnimmobilien Im nationalen Vergleich setzt sich der Düsseldorfer Im- mobilienmarkt gewohnt stark durch und muss sich vor anderen Top-Märkten wie Frankfurt, Hamburg, Berlin oder München auch in Pandemiezeiten nicht verstecken. Wie von den meisten Experten bereits 2020 erwartet, steigen in der Landeshauptstadt wei- terhin die Wohnimmobilienpreise. Die Gründe sind vielschichtig. Begriffe wie Inflation und Stagnation, die seit Jahren aus dem Immobilienbereich verschwunden waren, machen die Runde. Es wird viel diskutiert und, wie in Düsseldorf üblich, dann doch investiert! Die Verkäufer freut es; die Käufer vertrauen auf die seit Dekaden anhaltende Stabilität des Standortes und seines Umlands. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in den verschie- denen Marktsegmenten ist in Düsseldorf ungebremst stark. Kapitalanleger sowie Eigennutzer sorgen für einen Nachfrageüberhang und stetig steigende Preise. Wer in der Düsseldorfer Innenstadt eine Neubau- Eigentumswohnung erwerben möchte, muss mit Prei- sen zwischen circa 7.000 und 12.500 Euro pro Qua- dratmeter rechnen. Für Premiumobjekte werden bis zu 20.000 Euro pro Quadratmeter verlangt. Etwas niedriger sind die Preise bei Bestandswohnun- gen. In einfacheren Lagen können Wohnungen für unter 3.000 Euro pro Quadratmeter erworben wer- den. An den mittleren und guten Standorten kratzen 6 DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022
die Preise an der 5.000-Euro-Grenze. In besonders be- liebten Quartieren müssen bis zu 8.500 Euro kalkuliert werden. Solche Bestandsimmobilien benötigen jedoch vor dem Einzug eine Sanierung sowie Schönheitsrepa- raturen. Diese Folgekosten sind häufig erheblich, letzt- lich auch, weil die Ausgaben für Handwerkerleistungen und Baumaterial stark gestiegen sind. im Innenstadtbereich nur noch durch eine weitere Verdichtung beziehungsweise Abriss von Bestandsim- mobilien realisierbar. Dies führt zu stark steigenden Preisen, die selbst in der Rheinmetropole lange nicht vorstellbar waren. Der Mietmarkt zeigt sich weiterhin robust mit steigender Tendenz, sofern Ausstattungs- und Lagequalität stimmen. Wer seine Immobilien vermietet, profitiert weiterhin von steigenden Mieten. Nicht zuletzt bedingt durch die Mietpreisbremse hinken die Steigerungsraten jedoch den Kaufpreisen hinterher. Bei Neuvermietungen wer- den 10 Euro pro Quadratmeter selten unterschritten. Bei höherem Mietverlangen muss auch eine entspre- chende Ausstattungsqualität angeboten werden. Düs- seldorfer Mieter waren schon immer anspruchsvoll: Stimmen Lage und Qualität, sind Kaltmieten von 11 bis 17,50 Euro erzielbar. Ausblick Die Preise in Düsseldorf werden auch weiterhin von einer hohen Nachfrage, mangelndem Angebot und einer hohen Liquidität bestimmt. Neubauprojekte sind Zahlen / Fakten Einwohner: ca. 622.000 Haushalte: ca. 355.900 Ø Haushaltsgröße: 1,79 Personen DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022 7
MARKT DATEN Wohnimmobilien | Düsseldorf Mietpreise (Preise pro m2) 2019 2020 2021 Trend Wohnungen in Gebrauchtimmobilien Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage 11,50 – 14,50 9,50 – 11,00 8,00 – 9,00 12,00 – 15,00 9,50 – 11,00 8,00 – 9,00 12,50 – 17,50 9,50 – 11,50 8,50 – 9,50 ⁄ fi fi Mietpreise (Preise pro m2) 2019 2020 2021 Trend Wohnungen im Neubauerstbezug Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise (Preise pro m2) Bestand Eigentumswohnungen Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise (Preise pro m2) Neubau Eigentumswohnungen Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage 14,00 – 16,00 12,50 – 13,50 11,00 – 12,00 14,50 – 17,00 13,50 – 15,00 12,00 – 13,00 15,00 – 20,00 13,50 – 15,50 12,50 – 13,50 ⁄ ⁄ ⁄ 2019 2020 2021 Trend 3.500 – 5.000 2.500 – 3.200 1.800 – 2.200 4.000 – 6.500 2.500 – 3.700 2.200 – 2.400 4.900 – 8.500 2.900 – 4.800 2.500 – 2.800 fi fi fi 2019 2020 2021 Trend 5.600 – 9.500 4.500 – 5.500 3.800 – 4.200 6.500 – 9.500 5.500 – 6.000 4.000 – 4.500 7.500 – 12.500 5.800 – 6.800 4.800 – 5.500 fi fi fi (alle Preise in Euro) 8 DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022
Kaufpreise Bestand Reihenhäuser 2019 2020 2021 Trend Gute, sehr gute Lage 530.000 – 560.000 580.000 – 650.000 590.000 – 790.000 Mittlere Lage Einfache Lage 420.000 – 450.000 440.000 – 480.000 490.000 – 580.000 320.000 – 360.000 380.000 – 420.000 420.000 – 480.000 fi fi fi Kaufpreise Neubau Reihenhäuser Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Kaufpreise Bestand Einfamilienhäuser, freistehend 2019 2020 2021 Trend k. A. k. A. 750.000 – 1.300.000 890.000 – 1.500.000 650.000 – 850.000 750.000 – 850.000 fi fi 2019 2020 2021 Trend Gute, sehr gute Lage 850.000 – 1.200.000 950.000 – 1.700.000 950.000 – offen Mittlere Lage Einfache Lage 560.000 – 590.000 590.000 – 680.000 650.000 – 790.000 395.000 – 420.000 410.000 – 460.000 510.000 – 590.000 fi fi fi Kaufpreise Neubau Einfamilienhäuser, freistehend Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Kaufpreisfaktoren Faktorspanne x-fache des Jahresrohertrages 2019 2020 2021 Trend k. A. k. A. 1.500.000 – offen 1.750.000 – offen 1.200.000 – 1.750.000 1.350.000 – offen fi fi 2019 2020 2021 Trend Mehrfamilienhäuser Wohn-/Geschäftshäuser 20 bis 28 19 bis 25 22 bis 32 20 bis 28 28 bis 35 22 bis 28 ⁄ ⁄ (alle Preise in Euro) DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022 9
Erkrath Im Sog des Marktes und des Umfeldes Fotos: Stadt Erkrath Allgemeine Marktsituation Erkrath zählt rund 44.000 Einwohner und liegt östlich der Landeshauptstadt Düsseldorf. Mit mehreren S- Bahnhaltestellen und einer Autobahn ist die Kommune gut an das Oberzentrum angebunden. Markt für Wohnimmobilien In Erkrath steigen weiterhin die Kosten für Wohnim- mobilien. Das wird sich vermutlich auch künftig nicht ändern, solange sich die Zinsen bei unter einem Pro- zent für Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbin- dung bewegen. Ergänzend kommt hinzu, dass sich Erkrath in gewissem Maße im Fahrwasser von Düsseldorf befindet. Dort ist in fast allen Marktsegmenten eine steigende Preisent- wicklung zu verzeichnen. Gleiches gilt für Wohnungs- kaltmieten. Kurz: Hohe Nachfrage trifft auf ver- knapptes Angebot. Ein erheblicher Teil dieser nicht befriedigten Düsseldorfer Nachfrage verteilt sich im- mer mehr auf Umlandgemeinden wie Erkrath. Dies natürlich auch vor dem Hintergrund der guten Ver- kehrsanbindungen, Infrastruktur und Freizeitmöglich- keiten, die Erkrath zu einer attraktiven Wohnalterna- tive zu Düsseldorf macht. In Erkrath werden nur noch selten Baugrundstücke angeboten. Die Nachfrage wird durch Bestandsimmo- bilien, respektive durch Sanierung im Bestand gedeckt. Dies führt dazu, dass im Neubaubereich Quadratme- terpreise von circa 5.000 Euro pro Quadratmeter er- zielt werden. Je nach Ausstattung und Lage auch bis zu 5.250 Euro. 10 DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022
Auch bei Eigentumswohnungen im Bestand sind die Kosten stark gestiegen. Aktuell müssen Erwerber für Wohneigentum in einfachen Lagen zwischen 750 und 1.850 Euro pro Quadratmeter einrechnen. In mittleren und guten Lagen bewegt sich die Preisspanne zwi- schen 2.120 und 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohn- fläche. Nachgefragt werden zudem gebrauchte Ein- und Zwei- familienhäuser, von sanierungsbedürftig bis Luxusaus- stattung und in einfachen ebenso wie in guten Lagen. So beginnen die Preise in diesem Marktbereich für Eigenheime aus den 1950er Jahren bei rund 260.000 Euro. Für die Baujahresklasse ab dem Jahr 2000 und jünger liegen die Einstiegspreise für freistehende Häu- ser bei circa 700.000 Euro. Bei einer außergewöhnlich guten Ausstattung auch darüber. Die Preise für Reihenmittelhäuser starten in einfachen Lagen bei 245.000 Euro und gehen hoch auf bis zu 528.045 Euro an stark nachgefragten Standorten. Ausblick In den zurückliegenden Jahren wurden in Düsseldorf im Schnitt über 10.000 neue Arbeitsplätze pro Jahr geschaffen. Auch der Wohnimmobilienmarkt der Um- landgemeinden wie Erkrath profitiert von dieser Sog- wirkung, der die Landeshauptstadt ausgesetzt ist. Daher werden die Immobilienpreise in den kommen- den Monaten vermutlich in Erkrath stagnieren, bezie- hungsweise weiter steigen – je nach Immobilienart, Standort und Zustand des Gebäudes. Zahlen / Fakten Einwohner: ca. 44.000 Haushalte: ca. 28.232 Ø Haushaltsgröße: 1-2 Personen DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022 11
MARKT DATEN Wohnimmobilien | Erkrath Mietpreise (Preise pro m2) 2019 2020 2021 Trend Wohnungen in Gebrauchtimmobilien Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage 9,40 – 11,59 8,40 – 8,90 6,33 – 7,10 9,30 – 10,66 9,10 – 9,60 5,95 – 6,60 9,85 – 11,60 9,20 – 9,80 5,95 – 6,80 ⁄ ⁄ ⁄ Mietpreise (Preise pro m2) 2019 2020 2021 Trend Wohnungen im Neubauerstbezug Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise (Preise pro m2) Bestand Eigentumswohnungen Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise (Preise pro m2) Neubau Eigentumswohnungen Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage keine Projekte in diesem Segment 5.000 – 5.250 2019 2020 2021 Trend 2.220 – 2.840 1.510 – 2.170 705 – 1.715 2.850 – 3.100 2.040 – 2.247 745 – 1.795 2.920 – 4.000 2.120 – 2.430 750 – 1.850 fi fi fi 2019 2020 2021 Trend keine Projekte in diesem Segment (alle Preise in Euro) 12 DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022
Kaufpreise Bestand Reihenhäuser 2019 2020 2021 Trend Gute, sehr gute Lage 329.000 – 439.000 346.500 – 493.500 369.000 – 528.045 Mittlere Lage Einfache Lage 269.000 – 349.000 280.350 – 369.000 287.000 – 420.000 225.000 – 344.000 231.000 – 365.000 245.000 – 430.000 fi fi fi Kaufpreise Neubau Reihenhäuser Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Kaufpreise Bestand Einfamilienhäuser, freistehend 2019 2020 2021 Trend keine Projekte in diesem Segment 2019 2020 2021 Trend Gute, sehr gute Lage 449.000 – 629.000 475.000 – 673.000 580.000 – 700.000 Mittlere Lage Einfache Lage 319.000 – 541.000 341.000 – 578.000 380.000 – 585.000 325.000 – 293.000 293.000 – 347.000 260.000 – 350.000 fi fi fi Kaufpreise Neubau Einfamilienhäuser, freistehend Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Kaufpreisfaktoren Faktorspanne x-fache des Jahresrohertrages Mehrfamilienhäuser Wohn-/Geschäftshäuser Sondereigentum (alle Preise in Euro) 2019 2020 2021 Trend keine Projekte in diesem Segment 2019 2020 2021 Trend k. A. k. A. k. A. 22 20 25 23 21 26 fi fi fi DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022 13
Haan Beliebt wie eh und je! Foto: Holger Koch Allgemeine Marktsituation In Haan ist die Zahl der Immobiliensuchenden weiter gestiegen: das Angebot hat sich nochmals verknappt. Wer schon lange auf der Suche ist, ist unter Umstän- den frustriert, weil viele Immobilien gar nicht erst den öffentlichen Markt erreichen: Sie werden häufiger über private Netzwerke der Verkäufer veräußert. Wird ein Haus oder eine Wohnung in Internetportalen an- geboten, müssen Kaufinteressenten schnell sein. Nicht allen gelingt das. Eine Alternative kann sein, einem Immobilienmakler seine Suchwünsche für eine Mietwohnung, eine Eigen- tumswohnung oder ein Einfamilienhaus zu geben. Dieser pflegt diese in seine Kundenkartei ein. Vorge- merkte Interessenten erhalten dann Zugriff auf ein neues Immobilienangebot bevor es in Portalen offe- riert wird. Nach wie vor ist die kleine Gartenstadt Haan vor allem bei jungen Familien beliebt, auch wenn die Kaufpreise sich innerhalb eines Jahres noch einmal deutlich erhöhten. Wahrscheinlich ist die Spitze des Eisbergs noch nicht erreicht. Aber nicht nur Kaufpreise sind geklettert, auch die Kaltmieten für Mietwohnun- gen sind deutlich gestiegen. Markt für Wohnimmobilien Bei Familien sind die ruhig gelegenen, naturnahen Randgebiete, die durch einen guten öffentlichen Nah- verkehr an die City angeschlossen sind, sehr beliebt. Schulen und Kindergärten sind meistens leicht zu er- reichen. Gleichzeitig kommen in diesen Quartieren selten Immobilien auf den Markt. Eine Auswertung von ImmobilienScout24 hat einen durchschnittlichen Kaufpreis für Einfamilienhäuser von 3.300 Euro pro 14 DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022
Quadratmeter ergeben, was gegenüber Großstädten wie Düsseldorf und Köln ein geringer Preis sein mag. Ausblick Für Eigentumswohnungen muss man im Durchschnitt 2.222 Euro pro Quadratmeter hinblättern. Die Kaltmie- ten für Mietwohnungen liegen bei durchschnittlich circa 8,82 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei Neubauwohnungen sieht es ganz anders aus: Hier liegen die Kaufpreise mit circa 4.000 Euro sehr viel höher als bei Gebrauchtwohnungen. Trotz des hohen Preises sind sie schnell verkauft, hauptsächlich an die Generation 50plus. Immobilien werden auch in Haan als Wertanlage be- liebter. Insbesondere seit Ausbruch der Pandemie ist zu beobachten, dass die Menschen vermehrt in „Be- tongold“ investieren und weniger in andere Anlagefor- men. Die langfristigen Wertsteigerungen am regio- nalen Immobilienmarkt geben ihnen Recht. An der Immobilienmarktsituation in Haan hat sich im letzten Jahr nicht viel geändert: Die schon länger fest- stellbaren Tendenzen haben sich nochmals verstärkt: Die Zahl der Immobilienangebote ist weiter ge- schrumpft, die Nachfrage nochmals gestiegen. Somit werden sich die Kaufpreise für Wohnimmobilien wei- ter erhöhen, wenn auch nicht mehr so rasant wie in den zurückliegenden Jahren. Zahlen / Fakten Einwohner: ca. 31.000 Haushalte: ca. 14.030 Ø Haushaltsgröße: 2-3 Personen DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022 15
MARKT DATEN Wohnimmobilien | Haan Mietpreise (Preise pro m2) 2019 2020 2021 Trend Wohnungen in Gebrauchtimmobilien Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage 8,40 – 9,00 7,50 – 7,90 6,50 – 7,20 9,00 – 9,50 8,00 – 8,50 7,00 – 7,50 9,50 – 10,50 8,50 – 9,50 7,00 – 8,00 fi fi fi Mietpreise (Preise pro m2) 2019 2020 2021 Trend Wohnungen im Neubauerstbezug Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise (Preise pro m2) Bestand Eigentumswohnungen Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise (Preise pro m2) Neubau Eigentumswohnungen Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage 11,50 – 12,50 10,50 – 11,00 10,00 – 10,50 12,00 – 13,00 10,50 – 11,50 10,00 – 10,50 12,00 – 13,00 10,50 – 11,50 10,00 – 10,50 ⁄ ⁄ ⁄ 2019 2020 2021 Trend 2.900 – 3.200 2.200 – 3.600 1.600 – 2.000 3.200 – 3.600 2.500 – 3.000 1.800 – 2.200 3.200 – 3.800 2.500 – 3.200 2.000 – 2.400 fi fi fi 2019 2020 2021 Trend 3.600 – 3.900 3.300 – 3.600 3.100 – 3.300 4.000 – 4.400 3.800 – 4.100 3.700 – 4.000 4.000 – 4.500 3.900 – 4.200 3.800 – 4.100 fi fi fi (alle Preise in Euro) 16 DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022
Kaufpreise Bestand Reihenhäuser 2019 2020 2021 Trend Gute, sehr gute Lage 390.000 – 460.000 420.000 – 490.000 450.000 – 530.000 Mittlere Lage Einfache Lage 310.000 – 360.000 330.000 – 380.000 340.000 – 390.000 270.000 – 300.000 290.000 – 320.000 300.000 – 330.000 fi fi fi Kaufpreise Neubau Reihenhäuser 2019 2020 2021 Trend Gute, sehr gute Lage 520.000 – 560.000 550.000 – 590.000 550.000 – 610.000 Mittlere Lage Einfache Lage 450.000 – 500.000 470.000 – 520.000 490.000 – 540.000 390.000 – 430.000 410.000 – 450.000 400.000 – 490.000 fi fi fi Kaufpreise Bestand Einfamilienhäuser, freistehend 2019 2020 2021 Trend Gute, sehr gute Lage 550.000 – 1.100.000 700.000 – 1.300.000 700.000 – 1.500.000 Mittlere Lage Einfache Lage 410.000 – 490.000 500.000 – 600.000 500.000 – 650.000 350.000 – 400.000 380.000 – 480.000 390.000 – 490.000 fi fi fi Kaufpreise Neubau Einfamilienhäuser, freistehend Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Kaufpreisfaktoren Faktorspanne x-fache des Jahresrohertrages 2019 2020 2021 Trend keine Projekte in diesem Segment 2019 2020 2021 Trend Mehrfamilienhäuser Wohn-/Geschäftshäuser k. A. k. A. 18 bis 22 16 bis 20 20 bis 25 17 bis 22 fi fi (alle Preise in Euro) DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022 17
Hilden Trend zum Wohnen im Umland Foto: Holger Koch Allgemeine Marktsituation Markt für Wohnimmobilien Junge Familien zieht es weiterhin von der Großstadt Düsseldorf in das nahe gelegene Umland. Die Corona- Krise hat diese Tendenz noch verstärkt. Einkommen ist weggebrochen, so dass günstigerer Wohnraum ge- sucht werden musste. Hohe Mieten und hohe Woh- nungspreise veranlassen die jungen Familien schon seit Jahren in die Nachbarstädte zu ziehen, wo Immo- bilien deutlich günstiger sind und es mehr Häuser im Grünen gibt. Dazu kommt der Trend zum Homeoffice, da nehmen die Menschen durchaus längere Arbeits- wege in Kauf. Kleine Städte mit einem guten Schul- und Kitaangebot sowie einer hervorragenden Infrastruktur sind weiter- hin sehr gefragt und die Stadt Hilden liegt hier immer noch voll im Trend. Durch die große Nachfrage an Miet- und Eigentums- wohnungen werden auch in 2021 wieder viele Neu- baumaßnahmen in Hilden realisiert. In den Randge- bieten sind mehre Mehrfamilienhäuser im Bau und weitere sind geplant. Der durchschnittliche Quadrat- meterpreis kann für eine 100 m² Neubauwohnung bis zu € 5.000 liegen. Der Bauverein Hilden ist hier mit attraktiven Neubauangeboten speziell im beliebten Hildener Süden unterwegs. Bei den Gebrauchtimmo- bilien liegt aktuell der durchschnittliche Quadratme- terpreis für eine Eigentumswohnung (ca. 100 m² Wfl.) in Hilden bei 3.584 Euro pro Quadratmeter. Für ein Haus (ca. 150 m² Wfl.) muss man durchschnittlich mit 4.196 Euro pro Quadratmeter rechnen. (Quelle: PWIB Wohnungs-Infobörse GmbH, Berlin). 18 DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022
Aus diesem Blickwinkel heraus werden sich die Käufer immer mehr in den benachbarten ländlicheren Regio- nen umsehen, wo der Wohnraum noch „günstig“ ist. Es kann sein, dass auch in diesen Gebieten in den nächsten Jahren die Immobilienpreise einen größeren Aufschwung erleben. Gerade in Hilden fühlt sich die ältere Generation sehr wohl. Die Innenstadt mit attraktiver Fußgängerzone bietet alle Möglichkeiten für Geselligkeit und den Ein- kauf zu Fuß. Die beliebten senioren- und altersgerech- ten Wohnungen rund um den Marktplatz oder an der Fußgängerzone sind rar und schwer zu bekommen. Neubaumaßnahmen mit Mietwohnungen werden im Moment im Hildener Komponistenviertel realisiert. Neubau-Mietwohnungen liegen im Moment bei ei- nem Quadratmeterpreis je Wohnungsgröße zwischen 11 und 14 Euro. Ausblick Der Aufwärtstrend der Immobilienpreise wird sich wahrscheinlich noch für mehrere Jahre fortsetzen, was sich für Verkäufer positiv auf die Quadratmeterpreise in Hilden auswirkt. Trotz dieses Trends kommt es stets darauf an, in welcher Lage und in welchem Zustand sich das Objekt befindet. Zahlen / Fakten Einwohner: ca. 55.000 Haushalte: ca. 26.583 Ø Haushaltsgröße: 2 Personen Foto: Bordeaux https://de.wikipedia.org/wiki/User:Bordeaux DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022 19
MARKT DATEN Wohnimmobilien | Hilden Mietpreise (Preise pro m2) 2019 2020 2021 Trend Wohnungen in Gebrauchtimmobilien Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage 8,40 – 9,00 7,50 – 7,90 6,50 – 7,50 9,00 – 9,90 8,00 – 8,90 7,00 – 7,90 9,00 – 10,50 8,00 – 9,00 7,00 – 8,00 fi fi fi Mietpreise (Preise pro m2) 2019 2020 2021 Trend Wohnungen im Neubauerstbezug Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise (Preise pro m2) Bestand Eigentumswohnungen Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise (Preise pro m2) Neubau Eigentumswohnungen Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage k. A. k. A. k. A. 12,00 – 13,00 11,50 – 12,00 10,50 – 11,00 12,00 – 13,00 11,50 – 12,00 10,50 – 11,00 ⁄ ⁄ ⁄ 2019 2020 2021 Trend 2.900 – 3.200 2.400 – 2.800 1.900 – 2.200 3.000 – 3.500 2.600 – 3.200 2.200 – 2.500 3.400 – 3.900 2.800 – 3.300 2.200 – 2.700 fi fi fi 2019 2020 2021 Trend 4.700 – 5.100 4.100 – 4.600 3.600 – 4.000 5.000 – 5.500 4.500 – 4.900 4.000 – 4.300 5.100 – 5.800 4.800 – 5.100 4.300 – 4.800 fi fi fi (alle Preise in Euro) 20 DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022
Kaufpreise Bestand Reihenhäuser 2019 2020 2021 Trend Gute, sehr gute Lage 390.000 – 460.000 450.000 – 520.000 460.000 – 540.000 Mittlere Lage Einfache Lage 320.000 – 370.000 360.000 – 410.000 380.000 – 440.000 290.000 – 310.000 310.000 – 340.000 330.000 – 370.000 fi fi fi Kaufpreise Neubau Reihenhäuser 2019 2020 2021 Trend Gute, sehr gute Lage 520.000 – 560.000 560.000 – 600.000 560.000 – 630.000 Mittlere Lage Einfache Lage 470.000 – 520.000 490.000 – 540.000 500.000 – 550.000 390.000 – 430.000 440.000 – 480.000 450.000 – 490.000 fi fi fi Kaufpreise Bestand Einfamilienhäuser, freistehend 2019 2020 2021 Trend Gute, sehr gute Lage 600.000 – 1.200.000 650.000 – 1.500.000 700.000 – 1.500.000 Mittlere Lage Einfache Lage 450.000 – 510.000 460.000 – 520.000 500.000 – 690.000 370.000 – 430.000 380.000 – 440.000 420.000 – 490.000 fi fi fi Kaufpreise Neubau Einfamilienhäuser, freistehend Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Kaufpreisfaktoren Faktorspanne x-fache des Jahresrohertrages 2019 2020 2021 Trend keine Projekte in diesem Segment 2019 2020 2021 Trend Mehrfamilienhäuser Wohn-/Geschäftshäuser k. A. k. A. 20 bis 24 18 bis 20 20 bis 25 18 bis 22 fi fi (alle Preise in Euro) DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022 21
Krefeld Als Wohnort beliebt, für Kapitalanleger bestens geeignet Allgemeine Marktsituation Die zurückliegenden Jahre zeigen, dass sich Krefeld im Bereich Investment und eigengenutzter Immobilien als ein ruhender Pol in der Region manifestiert hat. Zwar sind auch hier Preissteigerungen zu verzeichnen, je- doch sind noch keine Überhitzungserscheinungen zu konstatieren. Gerade das macht die Stadt mit ihren Sa- telliten-Vororten zu einem interessanten Standort. Durch die fortwährende Strategie, die Innenstadt mo- derner zu gestalten, ergeben sich neue Facetten, die auch alteingesessene Bürger begeistern. Verschiedene Förderprogramme von Stadt und Land zeigen ihre Wirkung. Die Programme haben zum Ziel, den Standort noch attraktiver zu machen. Im Einzelnen soll die Innenstadt belebt werden, um den Leerstand an Ladenflächen gering zu halten. Die Corona-Pande- mie hat hier – ebenso wie in nahezu allen Städten – ihre Spuren hinterlassen. Insbesondere Modeketten dünnen ihr Filialnetz aus und schließen Geschäfte. In- habergeführte Läden mussten aufgeben, weil wäh- rend der Lockdowns die Kunden ausblieben. Ein zweiter Schwerpunkt ist die Schaffung von mehr Wohnraum und drittens sollen es Studierende und Ab- solventen der Hochschule Niederrhein künftig einfa- cher haben, Startups zu gründen. Markt für Wohnimmobilien Während die Preise für Einfamilienhäuser steigen, blieben sie für Eigentumswohnungen überwiegend konstant. Aktuell muss man für ein freistehendes Einfamilienhaus in guter beziehungsweise sehr guter Lage zwischen rund 500.000 und 1,4 Mio. Euro ein- rechnen. Reihenmittelhäuser aus dem Bestand kosten 22 DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022
in vergleichbaren Lagen circa 290.000 bis 340.000 Ausblick Euro. Die Kaltmieten belaufen sich an mittelgute Standorten auf 8 bis 12 Euro pro Quadratmeter Wohn- fläche; an sehr guten liegen sie bei 9,50 bis 13 Euro. In den etablierten Stadtteilen kann beim Immobilien- erwerb von einer soliden Geldanlage ausgegangen werden. Ein überdurchschnittlich hohes Steigerungs- potenzial bieten Objekte an B-Standorten. An diesen ist mittelfristig mit steigenden Preisen zu rechnen. Aktuell sind hier aber viele Objekte noch vergleichs- weise günstig zu erwerben. Gerade der südliche Teil der Innenstadt ab dem Hauptbahnhof birgt Invest- mentchancen, die sich mittelfristig als äußerst profita- bel erweisen können. Für Investoren, deren Fokus auf Misch- beziehungs- weise Gewerbeimmobilien liegt, bietet Krefeld eben- falls gute Renditechancen. Neben Gewerbeparks ver- schiedener Couleur sind auch gemischt genutzte Krefeld ist ein guter Standort für ein solides Invest- ment oder für ein neues Zuhause mit direkter Anbin- dung an die Großstädte Düsseldorf, Köln beziehungs- weise das gesamte Ruhrgebiet. Zahlen / Fakten Einwohner: ca. 227.000 Haushalte: ca. 122.000 Immobilien immer wieder im Angebot. Ø Haushaltsgröße: ca. 1,94 DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022 23
MARKT DATEN Wohnimmobilien | Krefeld Mietpreise (Preise pro m2) 2019 2020 2021 Trend Wohnungen in Gebrauchtimmobilien Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage 9,50 – 13,00 8,00 – 12,00 6,50 – 9,00 9,50 – 13,00 8,00 – 12,00 6,50 – 9,00 9,50 – 13,00 8,00 – 12,00 6,50 – 9,00 ⁄ ⁄ ⁄ Mietpreise (Preise pro m2) 2019 2020 2021 Trend Wohnungen im Neubauerstbezug Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise (Preise pro m2) Bestand Eigentumswohnungen Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise (Preise pro m2) Neubau Eigentumswohnungen Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage 10,50 – 14,50 9,50 – 12,50 8,50 – 10,50 10,50 – 14,50 9,50 – 12,50 8,50 – 10,50 10,50 – 14,50 9,50 – 12,50 8,50 – 10,50 ⁄ ⁄ ⁄ 2019 2020 2021 Trend 3.500 – 3.900 2.300 – 3.100 1.900 – 2.600 3.500 – 3.900 2.500 – 3.500 1.900 – 2.600 3.500 – 3.900 2.500 – 3.500 1.900 – 2.600 ⁄ fi fi 2019 2020 2021 Trend 3.900 – 4.900 3.200 – 4.100 2.900 – 3.900 3.900 – 4.900 3.300 – 4.500 3.000 – 4.100 3.900 – 4.900 3.300 – 4.500 3.000 – 4.100 ⁄ fi fi (alle Preise in Euro) 24 DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022
Kaufpreise Bestand Reihenhäuser 2019 2020 2021 Trend Gute, sehr gute Lage 260.000 – 320.000 270.000 – 310.000 290.000 – 340.000 Mittlere Lage Einfache Lage 240.000 – 270.000 250.000 – 280.000 250.000 – 290.000 220.000 – 240.000 230.000 – 260.000 240.000 – 270.000 fi fi fi Kaufpreise Neubau Reihenhäuser Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Kaufpreise Bestand Einfamilienhäuser, freistehend 2019 2020 2021 Trend keine Projekte in diesem Segment 510.000 – 540.000 k. A. k. A. fi 2019 2020 2021 Trend Gute, sehr gute Lage 440.000 – 1.000.000 460.000 – 1.200.000 490.000 – 1.400.000 Mittlere Lage Einfache Lage 310.000 – 340.000 330.000 – 370.000 380.000 – 420.000 250.000 – 310.000 270.000 – 320.000 300.000 – 350.000 fi fi fi Kaufpreise Neubau Einfamilienhäuser, freistehend Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreisfaktoren Faktorspanne x-fache des Jahresrohertrages 2019 2020 2021 Trend keine Projekte in diesem Segment 400.000 – 460.000 410.000 – 500.000 430.000 – 520.000 330.000 – 450.000 400.000 – 480.000 410.000 – 490.000 fi fi 2019 2020 2021 Trend Mehrfamilienhäuser Wohn-/Geschäftshäuser 15,5 bis 22 13,5 bis 22 18 bis 24 15 bis 24 18 bis 24 15 bis 24 fi fi (alle Preise in Euro) DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022 25
Langenfeld (Rheinland) Die Stadt profitiert von ihren Nachbarn Allgemeine Marktsituation Langenfeld (Rheinland) profitiert von der Nähe zu den wirtschaftsstarken Nachbarstädten Düsseldorf, Köln und Leverkusen. Eine gute Verkehrsinfrastruktur lockt viele Berufstätige, die in diesen Städten arbeiten, zum Wohnen nach Langenfeld. Die Stadt hat auf diese Nachfrage reagiert und das Bauvolumen in den zurück- liegenden Jahren gesteigert. Zwischenzeitlich erhöhte sich die Bevölkerungszahl auf über 59.000 Einwohner. Markt für Wohnimmobilien Ebenso wie nahezu alle Immobilienstandorte des Krei- ses Mettmann, so waren auch in Langenfeld in den zurückliegenden fünf Jahren starke Anstiege der Miet- höhen und Kaufpreise für Wohnimmobilien zu verbu- chen. In der Spitze liegen die Kaltmieten für exklusive Neubau-Wohnungen aktuell bei 12 bis 13 Euro pro Quadratmeter. Für Bestandswohnungen in guten La- gen und mit einer guten Ausstattung müssen Mieter etwa 9 bis 11 Euro einrechnen. Noch stärker als die Mieten kletterten in den vergan- genen Monaten die Kaufpreise. Die Kosten für Eigentumswohnungen aus dem Betand liegen für gut ausgestattete Wohnungen in guten und sehr guten Lagen bei circa 3.800 Euro pro Wohnqua- dratmeter. In mittelguten Lagen liegen sie bei etwa 3.300 Euro; an einfachen Standorten bei 2.600 Euro. Betrachtet man die Preisentwicklungen der zurücklie- genden drei Jahre, stellt man fest, dass in nahezu allen Segmenten die Wohnungspreise um jährlich 200 bis 300 Euro pro Quadratmeter stiegen. 26 DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022
Im Neubau-Erstbezug müssen an stark nachgefragten Standorten 4.400 bis 5.200 Euro pro Quadratmeter einkalkuliert werden. Besonders Familien mit einem größeren Raumbedarf von mindestens 150 Quadratmetern treffen auf ein sehr eingeschränktes Angebot an Einfamilienhäusern. Die Kosten für bezugsfertige Reihenmittelhäuser in gutem Zustand starten bei rund 450.000 Euro. Neubau-Doppelhaushälften kosten – je nach Standort und Ausstattung – zwischen 580.000 und 750.000 Euro. Für freistehende Einfamilienhäuser aus dem Be- stand müssen in guten Lagen ungefähr 3.800 Euro pro Quadratmeter eingerechnet werden. Die Kaufpreisfaktoren für Mehrfamilienhäuser als Ka- pitalanlage mit einem geringen Gewerbeanteil liegen zwischen 17 und 25, bezogen auf den Jahresrohertrag der Mieteinnahmen. Ausblick Die Erhöhungen der Mieten und Kaufpreise für Woh- nungen und Häuser könnten sich in den nächsten Monaten beruhigen beziehungsweise weniger starke Steigerungen verbuchen. Am ehesten könnten Neu- bauten Erhöhungen unterliegen: Höhere Kosten für Grundstücke, Baumaterialen und Handwerkerleistun- gen schlagen sich letztlich in den Kaufpreisen nieder. Zahlen / Fakten Einwohner: ca. 59.000 Haushalte: nicht ermittelbar Ø Haushaltsgröße: nicht ermittelbar DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022 27
MARKT DATEN Wohnimmobilien | Langenfeld Mietpreise (Preise pro m2) 2019 2020 2021 Trend Wohnungen in Gebrauchtimmobilien Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage 9,00 – 10,00 8,00 – 8,50 6,50 – 7,40 9,00 – 11,00 8,20 – 9,50 7,40 – 8,50 9,50 – 11,50 8,50 – 9,80 7,50 – 8,80 fi fi fi Mietpreise (Preise pro m2) 2019 2020 2021 Trend Wohnungen im Neubauerstbezug Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise (Preise pro m2) Bestand Eigentumswohnungen Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise (Preise pro m2) Neubau Eigentumswohnungen Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage 9,50 – 12,00 9,00 – 9,50 k. A. 10,00 – 12,50 9,00 – 10,00 k. A. 10,50 – 12,50 9,50 – 10,80 8,50 – 8,80 fi fi fi 2019 2020 2021 Trend 3.300 2.700 2.000 3.500 3.000 2.300 3.500 – 3.950 3.150 – 3.500 2.300 – 2.850 fi fi fi 2019 2020 2021 Trend 4.000 – 4.700 3.000 – 3.700 4.400 – 4.900 3.300 – 4.000 4.400 – 5.200 3.850 – 4.500 fi fi keine Projekte in diesem Segment (alle Preise in Euro) 28 DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022
Kaufpreise Bestand Reihenhäuser Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise Neubau Reihenhäuser Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Kaufpreise Bestand Einfamilienhäuser, freistehend 2019 2020 2021 Trend 430.000 380.000 315.000 470.000 400.000 350.000 450.000 – 540.000 390.000 – 480.000 300.000 – 390.000 ⁄ ⁄ ⁄ 2019 2020 2021 Trend 520.000 450.000 540.000 490.000 550.000 – 640.000 520.000 – 580.000 fi fi 2019 2020 2021 Trend Gute, sehr gute Lage 650.000 – 1.000.000 750.000 – 1.300.000 800.000 – 1.350.000 Mittlere Lage Einfache Lage 550.000 – 700.000 650.000 – 800.000 680.000 – 850.000 keine Projekte in diesem Segment ⁄ ⁄ Kaufpreise Neubau Einfamilienhäuser, freistehend Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Kaufpreisfaktoren Faktorspanne x-fache des Jahresrohertrages 2019 2020 2021 Trend keine Projekte in diesem Segment 2019 2020 2021 Trend Mehrfamilienhäuser Wohn-/Geschäftshäuser k. A. k. A. 24 - 30 17 - 25 27 25 ⁄ ⁄ (alle Preise in Euro) DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022 29
Meerbusch Hohe Wohnqualität und interessanter Investmentstandort Allgemeine Marktsituation Markt für Wohnimmobilien Die Nähe zu Düsseldorf und der unmittelbare Zugang zum Rhein sind bei weitem nicht die einzigen Vorteile der Gemeinde Meerbusch. Hinzu kommt eine hohe Wohnqualität. Sie bietet den meisten Menschen und ihren unterschiedlichen Wohnbedürfnissen Platz zur Entfaltung. Ebenfalls gut ist die lokale Versorgung mit Ärztinnen und Ärzten, Supermärkten und weiteren Nahversorgern. Kleinstadtflair, hohe Freizeitqualität und eine gute Autobahnanbindung bilden in Meer- busch eine optimale Symbiose. Entsprechend groß ist die Immobiliennachfrage und somit die Preise, die sich entsprechend des hohen Nachfrageverhaltens ange- passt haben. Als Investmentstandort ist Meerbusch kein Schnäpp- chenmarkt, bietet jedoch im Vergleich zum benach- barten Düsseldorf partiell interessantere Anlagemög- lichkeiten mit teils höheren Renditen in den Bereichen Wohnen, Gewerbe und gemischtgenutzten Immobi- lien. Die hohe Anzahl an Gewerbeparks sowie der Bau neuer Flächen sprechen weiterhin für die Stabilität des Standortes. Viele Arbeitnehmer, die hier einen Job fin- den, wollen auch in Meerbusch wohnen und befeuern die Wohnungsnachfrage weiter. Für ein freistehendes Einfamilienhaus aus dem Bestand in guter und sehr guter Lage muss man aktuell zwi- 30 DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022
schen rund 800.000 und 1,1 Mio. Euro kalkulieren. Rei- henhäuser aus zweiter Hand schlagen an begehrten Wohnstandorten mit 385.000 bis 470.000 Euro zu Buche. Für Neubau-Reihenhäuser müssen Käufer zwi- schen rund 800.000 Euro und 1,1 Mio. Euro kalkulieren. Für eine Eigentumswohnung aus dem Bestand müssen Erwerber für Objekte in mittelguten Lagen zwischen 2.500 und 3.750 Euro zahlen. Für Neubauten an ver- gleichbaren Standorten sind circa 3.400 bis 4.600 Euro fällig. Die Wohnungskaltmieten in Bestandsgebäuden in mit- telguten Lagen bewegen sich zwischen 8,20 und 12,80 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Im Neubau-Erst- bezug müssen Mieterinnen und Mieter für Wohnun- gen in ebenbürtigen Lagen zwischen 10,50 und 13,75 Euro kalkulieren. Egal ob Kaufpreise oder Mieten: Ebenso wie in den zu- rückliegenden Monaten, so ist auch künftig damit zu rechnen, dass die Wohnkosten in Meerbusch weiter steigen. Ausblick Vermehrt strömen neben lokalen und nationalen An- legern zusehends auch ausländische Investoren vor allem aus dem asiatischen Raum in die Region. Die wirtschaftliche Bedeutung der Gemeinde ist somit hoch und es ist davon auszugehen, dass das Immobi- lienangebot auch künftig knapp bleibt, während sich die Nachfrage weiter erhöht. Zahlen / Fakten Einwohner: ca. 57.000 Haushalte: ca. 28.000 DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022 31
MARKT DATEN Wohnimmobilien | Meerbusch Mietpreise (Preise pro m2) 2019 2020 2021 Trend Wohnungen in Gebrauchtimmobilien Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage 9,75 – 14,50 8,20 – 12,45 7,40 – 11,00 9,70 – 14,50 8,10 – 12,70 7,73 – 11,50 9,80 – 14,50 8,20 – 12,80 7,80 – 11,50 fi fi fi Mietpreise (Preise pro m2) 2019 2020 2021 Trend Wohnungen im Neubauerstbezug Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise (Preise pro m2) Bestand Eigentumswohnungen Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise (Preise pro m2) Neubau Eigentumswohnungen Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage 11,00 – 15,50 10,50 – 12,50 9,00 – 11,00 10,50 – 15,50 10,50 – 13,50 9,30 – 11,50 10,50 – 15,50 10,50 – 13,75 9,30 – 11,75 fi fi fi 2019 2020 2021 Trend 3.500 – 3.900 2.500 – 3.200 2.100 – 2.500 3.500 – 3.900 2.500 – 3.500 2.100 – 2.600 3.500 – 4.100 2.500 – 3.750 2.100 – 2.750 fi fi fi 2019 2020 2021 Trend 3.900 – 4.900 3.200 – 4.100 2.900 – 3.900 3.900 – 4.900 3.300 – 4.500 3.000 – 4.100 4.100 – 5.500 3.300 – 4.600 3.000 – 4.250 fi fi fi (alle Preise in Euro) 32 DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022
Kaufpreise Bestand Reihenhäuser 2019 2020 2021 Trend Gute, sehr gute Lage 350.000 – 400.000 380.000 – 450.000 385.000 – 470.000 Mittlere Lage Einfache Lage 300.000 – 350.000 340.000 – 380.000 345.000 – 390.000 260.000 – 300.000 300.000 – 330.000 315.000 – 395.000 fi fi fi Kaufpreise Neubau Reihenhäuser Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise Bestand Einfamilienhäuser, freistehend 2019 2020 2021 Trend keine Projekte in diesem Segment 790.000 – 1.100.000 610.000 – 690.000 470.000 – 580.000 fi fi fi 2019 2020 2021 Trend Gute, sehr gute Lage 750.000 – 1.100.000 800.000 – 1.500.000 800.000 – 1.500.000 Mittlere Lage Einfache Lage 600.000 – 800.000 650.000 – 800.000 650.000 – 800.000 500.000 – 650.000 550.000 – 650.000 550.000 – 650.000 fi fi fi Kaufpreise Neubau Einfamilienhäuser, freistehend Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreisfaktoren Faktorspanne x-fache des Jahresrohertrages 2019 2020 2021 Trend keine Projekte in diesem Segment 815.000 – 1.500.000 650.000 – 850.000 550.000 – 680.000 fi fi fi 2019 2020 2021 Trend Mehrfamilienhäuser Wohn-/Geschäftshäuser 15,5 bis 30 15 bis 27 24 bis 32,7 24 bis 32,7 25 bis 33 24 bis 33 fi fi (alle Preise in Euro) DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022 33
Mettmann 1.100 Jahre Geschichte, große Ideen für die Zukunft Allgemeine Marktsituation Mit ihren knapp 39.000 Einwohnern bietet die kreis- freie Stadt im Bergischen Land die ideale Symbiose aus städtischer Betriebsamkeit und ländlicher Entspan- nung. Umgeben von landwirtschaftlichen Flächen und historischen Gutshöfen, durchzogen von dem Fluss Düssel und weithin bekannt durch das Neandertal, ist Mettmann ein beliebter Wohnort. Besonders schön ist die Oberstadt mit ihren bergischen Häusern, deren schwarze Schieferverkleidung und grüne Fensterläden eine besondere Atmosphäre versprühen. Als eine der ältesten Gemeinden des Bergischen Lan- des blickt Mettmann inzwischen auf über 1100 Jahre Geschichte zurück. Mit modernen Projekten wie der Königshof-Galerie, dem Königshof-Karree, den neuen Umgehungsstraßen und Fußgängerzonen schaut sie gleichsam in eine vielversprechende Zukunft. Markt für Wohnimmobilien Junge Familien zieht es deshalb schon lange in die Kleinstadt, die im Vergleich zu den umliegenden Me- tropolen Düsseldorf und Köln bezahlbar ist. Der Stadtteil Metzkausen gehört zu den beliebtesten und teuersten Wohnlagen. Ende der 1960er und An- fang der 1970er Jahre wurden mehrere größere Neu- baugebiete auf die damals grüne Wiese gebaut. Heute sind die Häuser bei jungen Familien aus dem Einzugs- gebiet von Düsseldorf sehr begehrt. Dies führte zu stark steigenden Kaufpreisen. Freistehende Einfamili- enhäuser kosten etwa 490.000 bis 640.000 Euro. Für 34 DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022
gebrauchte Reihenmittelhäuser sind aktuell etwa 390.000 Euro einzuplanen. Für Eigentumswohnungen müssen in guten Lagen etwa 2.800 Euro pro Quadrat- meter eingerechnet werden, an sehr guten Standorten ungefähr 3.500 Euro. Kindergärten, Schulen und Ein- kaufsmöglichkeiten sowie die Autobahn Richtung Düs- seldorf sind auf kurzen Wegen von Metzkausen aus erreichbar. Vereinzelt werden Bestandsgebäude, die noch über große Grundstücke verfügen, abgerissen und mit dem Bau von Eigentumswohnanlagen einer effizienteren Nutzung zugeführt. Außerdem zählt Mettmann-Süd mit dem Musikanten- viertel zu einer gefragten Wohngegend. Die über die Jahre gewachsene Struktur aus freistehenden Ein- familienhäusern mit großzügigen Grundstücken und familiengerechten Reihenhäusern ist bei Käufern be- liebt. Zudem wird die Nähe zur Natur mit den Aus- läufern des Neandertals und die guten Verkehrsan- bindungen geschätzt. Ausblick Neubaugrundstücke für private Bauherren sind kaum am Markt verfügbar, somit bleibt nur die Sanierung der Bestandsgebäude oder der Abriss zur Errichtung eines modernen Neubaus. Die steigende Nachfrage von Immobilienkäufern aus Düsseldorf führte in den letzten Jahren zu erhöhten Kaufpreisen für Eigentums- wohnungen und Einfamilienhäuser. Zahlen / Fakten Einwohner: ca. 39.000 Haushalte: ca. 17.500 Ø Haushaltsgröße: ca. 2-3 Personen DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022 35
MARKT DATEN Wohnimmobilien | Mettmann Mietpreise (Preise pro m2) 2019 2020 2021 Trend Wohnungen in Gebrauchtimmobilien Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage 7,50 – 8,30 7,20 – 7,70 6,20 – 7,00 8,90 – 9,80 7,40 – 8,00 6,50 – 7,30 8,90 – 9,80 7,40 – 8,00 6,50 – 7,30 ⁄ ⁄ ⁄ Mietpreise (Preise pro m2) 2019 2020 2021 Trend Wohnungen im Neubauerstbezug Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise (Preise pro m2) Bestand Eigentumswohnungen Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise (Preise pro m2) Neubau Eigentumswohnungen Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage 9,90 – 10,50 9,80 – 10,20 8,90 – 9,30 11,00 – 11,90 10,40 – 10,80 9,50 – 10,00 11,00 – 11,90 10,40 – 10,80 9,50 – 10,00 ⁄ ⁄ ⁄ 2019 2020 2021 Trend 2.700 – 3.200 2.500 – 2.900 2.000 – 2.150 2.800 – 3.400 2.700 – 3.100 2.200 – 2.400 3.200 – 3.800 2.900 – 3.300 2.500 – 2.800 fi fi fi 2019 2020 2021 Trend 4.000 – 4.300 3.700 – 4.100 3.300 – 3.600 4.200 – 4.400 3.900 – 4.200 3.400 – 3.700 3.900 – 4.400 3.700 – 4.000 3.400 – 3.700 ⁄ ⁄ ⁄ (alle Preise in Euro) 36 DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022
Kaufpreise (Preise pro m2) Bestand Reihenhäuser Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise (Preise pro m2) Neubau Reihenhäuser Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise (Preise pro m2) Bestand Einfamilienhäuser, freistehend Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise (Preise pro m2) Neubau Einfamilienhäuser, freistehend Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreisfaktoren Faktorspanne x-fache des Jahresrohertrages 2019 2020 2021 Trend 3.100 – 3.300 2.900 – 3.200 2.700 – 3.100 3.400 – 3.900 3.000 – 3.600 2.900 – 3.200 4.100 – 4.500 3.400 – 4.000 3.300 – 3.800 fi fi fi 2019 2020 2021 Trend 3.400 – 3.700 3.000 – 3.300 2.900 – 3.100 3.600 – 4.200 3.200 – 3.800 3.000 – 3.600 4.400 – 4.900 4.000 – 4.300 3.900 – 4.200 fi fi fi 2019 2020 2021 Trend 2.900 – 3.400 2.700 – 3.100 2.400 – 3.000 3.200 – 3.900 2.900 – 3.400 2.700 – 2.900 3.600 – 4.200 3.400 – 3.900 3.200 – 3.700 fi fi fi 2019 2020 2021 Trend 2.900 – 3.600 2.800 – 3.400 2.600 – 3.000 3.300 – 4.100 3.200 – 3.900 2.900 – 3.500 4.000 – 4.500 3.600 – 3.900 3.400 – 3.700 fi fi fi 2019 2020 2021 Trend Mehrfamilienhäuser Wohn-/Geschäftshäuser 15 bis 17 13,5 bis 14,5 17 bis 20 15 bis 15,5 18 bis 21 16 bis 16,5 fi ⁄ (alle Preise in Euro) DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022 37
Mönchengladbach Nachgefragter Wohn- und Logistikstandort am Niederrhein Allgemeine Marktsituation Markt für Wohnimmobilien Eine gute Lage, spannende Großprojekte, internatio- nale Investoren, Innovationen auf vielen Ebenen: Mönchengladbach ist eine Stadt im Aufwind. Dies gilt gleichermaßen für Arbeitsplatzentwicklung, Gründer- geist und Stadtentwicklung: Es gibt aktuell zahlreiche Erfolgsgeschichten, die es wert sind, erzählt zu werden. Ein besonderes Augenmerk ist dabei auf die stark wachsende Logistikbranche zu werfen, die vor Kurzem als „Logistikstandort des Jahres 2017 in NRW“ prä- miert wurde. Rund 5.000 zusätzliche Arbeitsplätze wurden dank einer klugen Ansiedlungspolitik der Stadtspitze geschaffen. Vertreten wird diese Branche vor allem durch Großkonzerne wie beispielsweise Amazon, DHL, Zalando, Esprit, Adidas und C&A. Die neue Gestaltung des Stadtbildes ist in vollem Gange. Durch den Masterplan der Stadt sind Projekte wie die „Maria-Hilf-Terrassen“ oder das Vorhaben „Seestadt mg+“ in der Umsetzungsphase. Hier ent- steht dringend benötigter neuer Wohnraum. Die Kalt- mieten haben sich in den zurückliegenden Monaten in sehr guten Lagen Mönchengladbachs von 10 auf 11 Euro pro Quadratmeter erhöht; in mittleren Lagen von 6,50 auf 6,80 Euro pro Quadratmeter. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Mön- chengladbacher Immobilienmarkt in fast allen Berei- chen steigende Mieten und Preise verbucht. Sie gehen auf ein knappes Angebot zurück bei gleichzeitig gewachsener Nachfrage. 38 DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022
Auch bei Eigentumswohnungen im Bestand gibt es die- sen Preistrend. In diesem Marktsegment haben sich die Wohnkosten in den letzten drei Jahren, abhängig vom Zustand, in der mittleren bis sehr guten Lage um bis zu 20 Prozent gesteigert und liegen aktuell bei circa 3.300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Für gebrauchte, freistehende Einfamilienhäuser liegen in Mönchengladbach in einfachen Lagen die Kauf- preise bei mindestens 300.000 Euro. Dies steigert sich bis hin zu 600.000 Euro und mehr für Eigenheime an stark nachgefragten Standorten. Die Preise für Reihen- häuser im Wiederverkauf sind vor allem in mittleren Lagen seit 2018 um rund zwölf Prozent gestiegen auf aktuell circa 275.000 Euro. Ausblick Auch in den kommenden Monaten ist davon auszuge- hen, dass die Preise und Mieten in Mönchengladbach weiter klettern – in fast allen Marktsegmenten. Diese Entwicklung wird ganz besonders durch die historisch niedrigen Zinsen und eine wachsende Bevölkerung befeuert. Zahlen / Fakten Einwohner: ca. 270.000 Haushalte: ca. 140.000 Ø Haushaltsgröße: 1,93 Personen DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022 39
MARKT DATEN Wohnimmobilien | Mönchengladbach Mietpreise (Preise pro m2) 2019 2020 2021 Trend Wohnungen in Gebrauchtimmobilien Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage 7,20 6,50 5,50 Mietpreise (Preise pro m2) 2019 Wohnungen im Neubauerstbezug Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage 12,00 10,50 9,20 7,80 6,80 5,80 2020 12,50 10,50 9,50 8,00 7,00 6,00 fi fi fi 2021 Trend 12,00 10,50 9,50 ⁄ ⁄ ⁄ Kaufpreise (Preise pro m2) Bestand Eigentumswohnungen Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise (Preise pro m2) Neubau Eigentumswohnungen Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage 2019 2020 2021 Trend 1.700 1.200 800 1.920 1.300 1.000 2.000 1.500 1.200 fi fi fi 2019 2020 2021 Trend 3.700 3.200 3.900 3.600 4.500 3.750 fi fi keine Projekte in diesem Segment (alle Preise in Euro) 40 DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022
Kaufpreise Bestand Reihenhäuser Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise Neubau Reihenhäuser 2019 2020 2021 Trend 280.000 250.000 160.000 290.000 260.000 200.000 320.000 275.000 220.000 fi fi fi 2019 2020 2021 Trend Gute, sehr gute Lage 420.000 450.000 Mittlere Lage 400.000 – 420.000 420.000 – 450.000 490.000 450.000 fi ⁄ Kaufpreise Bestand Einfamilienhäuser, freistehend Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise Neubau Einfamilienhäuser, freistehend Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Kaufpreisfaktoren Faktorspanne x-fache des Jahresrohertrages 2019 2020 2021 Trend 500.000 330.000 270.000 550.000 340.000 280.000 590.000 360.000 300.000 fi fi fi 2019 2020 2021 Trend 850.000 580.000 900.000 600.000 950.000 650.000 fi fi 2019 2020 2021 Trend Mehrfamilienhäuser Wohn-/Geschäftshäuser 16 14 17 15 18 16 fi fi (alle Preise in Euro) DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022 41
Monheim am Rhein Politische Entscheidungen zeigen Wirkung Allgemeine Marktsituation Markt für Wohnimmobilien Monheim am Rhein zählt rund 44.000 Einwohner und konnte seine Attraktivität durch verschiedene politische Weichenstellungen steigern. Erstens wur- den attraktive Wohnraumentwicklungen angestoßen. Zweitens floss viel Geld in die Verschönerung der Innenstadt, die viele historische Gebäude vorweisen kann. Diese finanziellen Möglichkeiten erschlossen sich der Stadt nicht zuletzt durch den geringen Gewerbesteuer-Hebesatz. Seine Herabsetzung hatte den erwünschten Effekt: viele Firmen verlagerten ihren Sitz nach Monheim. Ein Zuwachs an Unterneh- men bedeutete unter dem Strich mehr Gewerbe- steuer-Einnahmen für die Stadt. Die meisten Nachbar- städte waren über diesen Schachzug wenig erfreut. Manche zogen nach und reduzierten ebenfalls ihre Hebesätze. 42 DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022 Ebenso wie Langenfeld (Rheinland) profitiert auch das benachbarte Monheim von seiner Nähe zu den großen Wirtschaftsstandorten Düsseldorf, Köln und Leverku- sen. Gleichzeitig gelang es, durch die geschilderte Ansiedlungspolitik verschiedener Unternehmen, neue Arbeitsplätze im Stadtgebiet zu schaffen. Diese Effekte erhöhten die Nachfrage nach Wohn- raum. Das Angebot verknappte sich; die Mieten und Immobilienpreise stiegen. Für Mietwohnungen im Neubau-Erstbezug an guten Standorten muss man derzeit etwa 12,50 Euro Kalt- miete pro Quadratmeter Wohnfläche einkalkulieren.
Für Neubau-Wohnungen in mittelguten Lagen etwa 9 bis 11 Euro. Die Kaltmieten für Wohnungen im Bestand liegen in mittelguten Lagen bei 9,50 Euro. Seit 2018 erhöhten sie sich um circa 3 Euro. Für Mietwohnungen an sehr guten Standorten müssen aktuell bis zu 11,50 Euro einkalkuliert werden. Die Kosten für Eigentumswohnungen kannten in den zurückliegenden zwei Jahren ebenfalls nur eine Rich- tung: nach oben. Eine gut ausgestattete Eigentums- wohnung in sehr guter Lage kostet aktuell etwa 3.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und damit 17 Pro- zent mehr als 2018. Die Preise für Eigentumswohnungen im Neubau-Erst- bezug in begehrten Lagen Monheims schlagen pro Quadratmeter mit 4.500 bis 4.900 Euro zu Buche. An mittelguten Standorten kostet Neubau-Wohnraum zwischen 3.800 und 4.000 Euro pro Quadratmeter. Ausblick Es ist damit zu rechnen, dass sich die starken Stei- gerungen der Mieten und Kaufpreise für Bestands- immobilien in den nächsten Monaten beruhigen. Lediglich die Preise für Neubauten könnten weiterhin klettern, wenngleich etwas moderater als in der Vergangenheit. Das gilt für alle Segmente, also für Miet-, Eigentumswohnungen, Reihenhäuser sowie freistehende Eigenheime. Zahlen / Fakten Einwohner: ca. 44.000 Haushalte: nicht ermittelbar Ø Haushaltsgröße: nicht ermittelbar DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022 43
MARKT DATEN Wohnimmobilien | Monheim Mietpreise (Preise pro m2) 2019 2020 2021 Trend Wohnungen in Gebrauchtimmobilien Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage 9,00 – 10,00 8,00 – 8,50 6,50 – 7,40 9,00 – 11,00 8,20 – 9,50 7,40 – 8,50 9,50 – 11,50 8,50 – 9,80 7,50 – 8,80 fi fi fi Mietpreise (Preise pro m2) 2019 2020 2021 Trend Wohnungen im Neubauerstbezug Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise (Preise pro m2) Bestand Eigentumswohnungen Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise (Preise pro m2) Neubau Eigentumswohnungen Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage 9,50 – 12,00 9,00 – 9,50 k. A. 10,00 – 12,50 9,00 – 10,00 k. A. 10,50 – 11,50 9,00 – 11,00 8,50 – 8,80 fi fi fi 2019 2020 2021 Trend 3.300 2.700 2.000 3.500 3.000 2.300 3.500 – 3.950 3.150 – 3.500 2.300 – 2.850 fi fi fi 2019 2020 2021 Trend 4.000 – 4.700 3.000 – 3.700 4.400 – 4.900 3.300 – 4.000 4.500 – 4.900 3.850 – 4.000 fi fi keine Projekte in diesem Segment (alle Preise in Euro) 44 DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022
Kaufpreise Bestand Reihenhäuser Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise Neubau Reihenhäuser Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Kaufpreise Bestand Einfamilienhäuser, freistehend 2019 2020 2021 Trend 430.000 390.000 k. A. 460.000 410.000 k. A. 430.000 – 500.000 390.000 – 450.000 300.000 – 390.000 fi fi fi 2019 2020 2021 Trend 500.000 450.000 520.000 490.000 520.000 – 580.000 500.000 – 550.000 ⁄ fi 2019 2020 2021 Trend Gute, sehr gute Lage 550.000 – 800.000 600.000 – 900.000 700.000 – 900.000 Mittlere Lage Einfache Lage 520.000 – 650.000 560.000 – 750.000 600.000 – 800.000 keine Projekte in diesem Segment ⁄ ⁄ Kaufpreise Neubau Einfamilienhäuser, freistehend Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Kaufpreisfaktoren Faktorspanne x-fache des Jahresrohertrages 2019 2020 2021 Trend keine Projekte in diesem Segment 2019 2020 2021 Trend Mehrfamilienhäuser Wohn-/Geschäftshäuser k. A. k. A. k. A. k. A. 27 22 fi fi (alle Preise in Euro) DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022 45
Neuss Hohe Nachfrage bei knapperem Angebot Allgemeine Marktsituation Markt für Wohnimmobilien Die Kreisstadt Neuss ist bei Immobiliensuchenden sehr beliebt. Dies zeigt sich auch bei den Preisen für Wohn- eigentum: In manchen Segmenten liegt der Preisan- stieg über den Steigerungsraten der angrenzenden Metropolen Köln und Düsseldorf. Die vermehrten Möglichkeiten zur Nutzung von Home-Office während der Pandemie erhöhten die Attraktivität von Umland- gemeinden wie Neuss in den zurückliegenden Mona- ten noch weiter: Wer seltener ins Büro muss, ist bereit eine längere Fahrzeit in Kauf zu nehmen und sucht sich anstatt in der Landeshauptstadt eine größere Immo- bilie im Umland. Zunehmend entkoppeln sich in Neuss Miet- und Kauf- preise: die Kaltmieten steigen moderater beziehungs- weise stagnieren seit einigen Monaten. Die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser klettern hingegen weiter stark. Aufgrund der immer noch historisch niedrigen Zinsen bleibt der Immobilienkauf als Altersvorsorge ungebrochen attraktiv. Die Preisanstiege bei Bauland sowie Neubauprojekten fiel mit circa 16 Prozent deutlich höher aus als in den Vorjahren, allerdings bei nur 28 Kauffällen und einem historisch niedrigen Gesamtumsatz. Dies ist vor allem 46 DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022
der Pandemie geschuldet, die viele Investoren zögern ließ. 2021 ist allerdings wieder mit einer Rückkehr auf Vor-Krisen-Niveau zu rechnen. Aufgrund dessen stieg auch der Bodenrichtwert im vergangenen Jahr durch- schnittlich um 60 bis 80 Euro pro Quadratmeter Bau- land. Einen starken Preisauftrieb verbuchen zudem Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswoh- nungen im Bestand. Hier kletterten in mittleren Lagen die Preise zwischen 8 und 9 Prozent. An guten Stand- orten lag die Erhöhung bei etwa 10 Prozent. Das geringe Angebot an Mehrfamilienhäusern sorgt weiter für steigende Kaufpreise. Durch die nicht im gleichen Umfang steigenden Wohnungsmieten erge- ben sich im Anlagebereich sinkende Renditen. Die am Markt erzielbaren Renditen bewegen sich mittlerweile im Schnitt bei knapp 3 Prozent. Der Liegenschaftszins- satz liegt fast auf dem Niveau von Eigentumswohnun- gen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern. trifft für den privaten Immobilienerwerber schon lan- ge nicht mehr zu. Immer mehr Nachfrage bei immer knapperem Angebot und gleichzeitig geringer Bautä- tigkeit treibt die Preise weiter nach oben. Der Preis- anstieg für Immobilien in Neuss wird sich wohl fort- setzen, aber im Vergleich zu den umliegenden Metro- polen kann man hier immer noch günstig und vor allem finanzierbar selbstgenutztes Wohneigentum er- werben. Immobilienbesitzer beziehungsweise poten- zielle Verkäufer können in den zurückliegenden Jahren einen deutlichen Wertzuwachs verbuchen. Zahlen / Fakten Einwohner: ca. 160.000 Haushalte: ca. 75.731 Ausblick Ø Haushaltsgröße: 2,2 Personen The trend is your friend: Was an der Börse und viel- leicht noch für Immobilieninvestoren stimmen mag, DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022 47
MARKT DATEN Wohnimmobilien | Neuss Mietpreise (Preise pro m2) 2019 2020 2021 Trend Wohnungen in Gebrauchtimmobilien Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage 9,50 – 11,50 8,00 – 9,20 6,50 – 7,50 9,80 – 12,80 8,20 – 9,50 6,80 – 7,50 10,00 – 13,00 8,50 – 10,00 7,00 – 8,00 ⁄ ⁄ ⁄ Mietpreise (Preise pro m2) 2019 2020 2021 Trend Wohnungen im Neubauerstbezug Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise (Preise pro m2) Bestand Eigentumswohnungen Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise (Preise pro m2) Neubau Eigentumswohnungen Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage 11,20 – 13,00 9,50 – 10,30 11,50 – 13,50 9,80 – 10,50 12,50 – 14,50 10,00 – 12,00 fi fi keine Projekte in diesem Segment 2019 2020 2021 Trend 2.500 – 3.500 1.450 – 2.200 730 – 1.500 2.700 – 3.800 1.500 – 2.500 800 – 1.700 2.900 – 4.100 1.600 – 2.700 900 – 1.900 fi fi fi 2019 2020 2021 Trend 3.800 – 4.600 3.100 – 3.800 3.900 – 4.900 3.400 – 4.200 4.200 – 5.300 3.600 – 4.500 fi fi keine Projekte in diesem Segment (alle Preise in Euro) 48 DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022
Kaufpreise Bestand Reihenhäuser 2019 2020 2021 Trend Gute, sehr gute Lage 330.000 – 380.000 340.000 – 420.000 370.000 – 450.000 Mittlere Lage Einfache Lage 260.000 – 310.000 270.000 – 340.000 300.000 – 370.000 215.000 – 275.000 220.000 – 290.000 250.000 – 320.000 fi fi fi Kaufpreise Neubau Reihenhäuser Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Kaufpreise Bestand Einfamilienhäuser, freistehend 2019 2020 2021 Trend keine Projekte in diesem Segment 400.000 – 450.000 450.000 – 500.000 490.000 – 540.000 fi 2019 2020 2021 Trend Gute, sehr gute Lage 750.000 – k. A. 820.000 – k. A. 860.000 – k. A. Mittlere Lage Einfache Lage 400.000 – 680.000 420.000 – 750.000 450.000 – 800.000 290.000 – 460.000 300.000 – 500.000 330.000 – 550.000 fi fi fi Kaufpreise Neubau Einfamilienhäuser, freistehend Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Kaufpreisfaktoren Faktorspanne x-fache des Jahresrohertrages 2019 2020 2021 Trend keine Projekte in diesem Segment 2019 2020 2021 Trend Mehrfamilienhäuser Wohn-/Geschäftshäuser 16 bis 19 15 bis 17,5 18 bis 21 17 bis 19 19 bis 24 17 bis 24 fi fi (alle Preise in Euro) DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022 49
Ratingen Historisches Idyll mit erheblichem Potenzial Allgemeine Marktsituation In Ratingen steigen die Immobilienpreise weiter. 2020 erhöhten sie sich im Vergleich zum Vorjahr um 10 bis 15 Prozent. Zu diesem Ergebnis kommt der Gutachter- ausschusses in der Stadt Ratingen. Hierfür hat er rund 900 Immobilien-Kaufverträge ausgewertet. Markt für Wohnimmobilien Aktuell liegen die Preise für gebrauchte Eigentums- wohnungen zwischen 2.200 und 3.700 Euro pro Qua- dratmeter Wohnfläche. Auffallend ist, dass in bisher etwas günstigeren Lagen wie in Ratingen-West und -Tiefenbroich sowie in peripheren Stadtteilen eine größere Preissteigerung festzustellen ist als in zentra- len Wohnlagen. Der Grund: Bedingt durch die hohen Preise und das knappe Angebot in besseren Wohnla- gen sind Käufer noch stärker gezwungen, in andere Wohngebiete auszuweichen. Der Kaufdruck aus dem nahen Umfeld des Düsseldorfer Immobilienmarktes verstärkt dieses Marktgeschehen noch. Da die wirt- schaftlichen Rahmenbedingungen und insbesondere das Zinsniveau unverändert sind, ist nach wie vor ge- nügend Kapital im Markt, um weiter steigende Preise zu bezahlen. Im Bereich der Wohnungsmieten sind, im Vergleich zu den Vorjahren, nur minimale Veränderungen erkenn- bar. Die Kaltmieten in Bestandswohnungen und ge- brauchten Einfamilienhäusern liegen zwischen 8,50 und 12,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Im Neubau-Erstbezug beziehungsweise in hochwertig sanierten Altbauten aus der Jahrhundertwende bewe- gen sich die Angebotsmieten zwischen 11 und 13,50 Euro pro Quadratmeter. 50 DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022
Im Segment der privaten Investmentimmobilien sind ebenfalls steigende Kaufpreisfaktoren zu verzeichnen. Im Durchschnitt liegt die Steigerung bei rund 10 Pro- zent. Wenn man auf den stabilen Mietmarkt mit nur sehr geringen Erhöhungen schaut, heißt das, die Miet- renditen sinken weiter. Die Einstiegsrenditen liegen aktuell selten über 5 Prozent. Lediglich bei innerstäd- tischen Wohn- und Geschäftshäusern sind aufgrund der höheren Mieten im gewerblichen Flächenanteil bessere Mietrenditen zu erzielen. Demgegenüber steht meist ein höheres Leerstandrisiko, das pande- miebedingt vor allem Ladenlokale betrifft. Wer in Ra- tingen eine höhere Rendite erwirtschaften möchte, findet gewöhnlich nur auf dem Markt für Gewerbe- immobilien Einstiegsrenditen jenseits von 6 Prozent. Das Marktsegment der unbebauten Wohnungsgrund- stücke besteht in Ratingen fast ausschließlich aus Bau- lücken. Größere Flächen stehen nicht zur Verfügung, werden wohl auch zukünftig aufgrund des Flächennut- zungsplans nicht ausweisbar sein oder sind aufgrund verschiedener genehmigungstechnischer Hürden nicht kurzfristig realisierbar. In den nächsten Monaten ist mit weiter steigenden Baulandpreisen zu rechnen: Selbst in mittleren Wohnlagen Ratingens sind Kauf- preise von 570 bis 750 Euro pro Quadratmeter realis- tisch. Ausblick Der Ratinger Immobilienmarkt profitiert seit Langem von der Magnetwirkung Düsseldorfs als attraktivem Wohn- und Arbeitsstandort. Trotz der pandemiebe- dingten Unsicherheiten sehen wir kurzfristig keine sig- nifikanten Preisabschläge im Ratinger Wohnimmobi- lienmarkt. Zahlen / Fakten Einwohner: ca. 93.000 Haushalte: ca. 45.409 Kaufkraft/Einwohner: 117,1% DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022 51
MARKT DATEN Wohnimmobilien | Ratingen Mietpreise (Preise pro m2) 2019 2020 2021 Trend Wohnungen in Gebrauchtimmobilien Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage 9,00 – 12,00 7,00 – 9,00 7,00 – 8,00 10,00 – 12,00 8,50 – 11,00 8,00 – 9,00 10,00 – 12,50 9,00 – 11,00 8,50 – 9,50 fi fi fi Mietpreise (Preise pro m2) 2019 2020 2021 Trend Wohnungen im Neubauerstbezug Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise (Preise pro m2) Bestand Eigentumswohnungen Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise (Preise pro m2) Neubau Eigentumswohnungen Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage 11,50 – 12,50 11,00 – 12,50 10,50 – 11,50 12,00 – 13,00 11,50 – 12,50 11,00 – 12,00 12,50 – 13,50 11,50 – 13,00 11,00 – 12,50 fi fi fi 2019 2020 2021 Trend 2.800 – 3.300 2.400 – 2.800 1.800 – 2.200 2.900 – 3.500 2.500 – 3.000 1.900 – 2.500 3.100 – 3.700 2.700 – 3.200 2.200 – 2.600 fi fi fi 2019 2020 2021 Trend 4.000 – 4.400 3.800 – 4.200 3.300 – 3.900 4.200 – 4.500 3.900 – 4.300 3.400 – 3.900 4.400 – 5.000 4.100 – 4.400 3.700 – 4.100 fi fi fi (alle Preise in Euro) 52 DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022
Kaufpreise (Preise pro m2) Bestand Reihenhäuser Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise (Preise pro m2) Neubau Reihenhäuser Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise (Preise pro m2) Bestand Einfamilienhäuser, freistehend Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreise (Preise pro m2) Neubau Einfamilienhäuser, freistehend Gute, sehr gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Kaufpreisfaktoren Faktorspanne x-fache des Jahresrohertrages 2019 2020 2021 Trend 3.600 – 4.000 3.000 – 3.500 2.500 – 3.000 3.900 – 4.300 3.350 – 3.900 2.800 – 3.350 4.100 – 4.500 3.600 – 4.200 3.100 – 3.600 fi fi fi 2019 2020 2021 Trend 3.400 – 4.000 3.300 – 3.800 3.200 – 3.500 3.800 – 4.600 3.600 – 4.100 3.400 – 3.900 4.000 – 4.800 3.900 – 4.400 3.600 – 4.100 fi fi fi 2019 2020 2021 Trend 3.200 – 4.000 2.900 – 3.500 2.600 – 3.000 3.500 – 4.100 3.200 – 3.900 2.900 – 3.600 3.800 – 4.400 3.600 – 4.200 3.100 – 3.900 fi fi fi 2019 2020 2021 Trend 3.000 – 3.600 2.900 – 3.500 2.800 – 3.400 3.500 – 4.200 3.200 – 3.800 3.000 – 3.700 3.800 – 4.600 3.500 – 4.300 3.300 – 4.100 fi fi fi 2019 2020 2021 Trend Mehrfamilienhäuser Wohn-/Geschäftshäuser 17 bis 22 13 bis 17 18 bis 23 14 bis 18 18 bis 23 15 bis 18 fi fi (alle Preise in Euro) DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022 53
Ü B E R U N S Wir setzen auf Vertrauen Immobilienmärkte sind extrem dynamisch: Das ständig wechselnde Angebot, variierende Nachfrage- und Preis- trends oder auch neue gesetzliche Regelungen machen die Vermarktung von Immobilien immer komplexer. Die gute Beratung von Experten hilft, die richtige Entschei- dung zu treffen. Doch wie lässt sich der Makler des Ver- trauens finden? So fanden allein im vergangenen Geschäftsjahr mehr als 500 Immobilien (Eigentumswohnungen, Einfamilienhäu- ser und Kapitalanlagen) mit einem Gesamtvolumen von ca. EUR 189 Mio. Euro einen neuen Eigentümer durch die Aktivitäten der Mitglieder der Düsseldorfer Immobilien- börse. Hinzu kamen mehr als 600 Vermietungen von Wohnungen, Ladenlokalen und Büroflächen. Um einerseits eine Qualitätsmarke zu entwickeln sowie Kunden ein möglichst umfassendes Angebot zu bieten, wurde die Düsseldorfer Immobilienbörse e. V. (DIB) 1987 gegründet. Ihre Makler der Düsseldorfer Immobilienbörse e.V. – Zu einem gehen, von allen profitieren – Heute ist die DIB auf 13 Mitgliedsunternehmen gewach- sen, die zu den bedeutenden Maklerunternehmen in ihren regionalen Märkten im Großraum Düsseldorf gehören. Etwa 110 Mitarbeiter, vom Auszubildenden bis zum Chef, kümmern sich engagiert und kompetent an 20 Standorten um die optimale Vermarktung der anvertrauten Immobilien. Impressum Herausgeber: Düsseldorfer Immobilienbörse e.V. 1. Vorsitzender: Christoph Fischer Berliner Allee 55 40212 Düsseldorf Tel. 0211 / 60 10 10 60 www.duesseldorferimmobilienboerse.de Konzeption / Redaktion: Sprachgut – Agentur für Immobilienkommunikation www.agentur-sprachgut.de Grafische Gestaltung: EPD Enterprise Design UG www.epd-verlag.de Fotos: © Stadt Erkrath © mitifoto- © Maya-S-Fotografie- © Sinuswelle- © rcfotostock- © Shokoart- © sailer- © B.Kockrick- © Lutz- © mgro- © Manninx- © festfotodesign- © hespasoft- © hanseat © Ernst Pieber-Adobe Stock © jotlly-iStock © Holger Koch © Bordeaux wikipedia.org © 2021 – Alle Urheber- und Leistungsschutzrechte vorbehalten. Kopie oder Vervielfältigung nur mit Genehmigung der Düsseldorfer Immobilienbörse e.V. 54 DIB Marktdaten Wohnimmobilien 2021/2022
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